Proluka Vojanova

Shrnutí vývoje a postupu prodeje proluky na ulici Vojanova v centru Ostravy.

Historie prodeje

Schválení záměru prodeje pozemků na ulici Vojanova v centru Ostravy bylo schváleno zastupitelstvem města 20.5. 2020. Do 31.7. 2020 měli zájemci o koupi dotčených pozemků podat nabídky. Nabídky měly obsahovat následující:

– zamýšlený budoucí způsob využití pozemků, jaké stavby hodlá zájemce realizovat (využití bude respektovat územní plán, případně podrobnější prostorovou a funkční regulaci, stanovenou městem při záměru)
– prezentaci celkového záměru zájemce, v textové i grafické podobě (včetně doprovodné grafiky tak, aby byl záměr jednoznačný a vypovídající)
– popis záměru z hlediska přínosu pro rozvoj lokality, vhodnost uvažovaného řešení z různých pohledů
– harmonogram výstavby
– cenovou nabídku (v minimální výši 8.548.370 Kč)
– konkrétní údaj o způsobu financování.

Součásti zadání byly i tyto podklady poskytnuté městem Ostrava:

V uvedený termín obdrželo město Ostrava pět nabídek. Z nichž dvě byly vyřazeny pro nesplnění podmínek. Celkově se tedy hodnotily tři nabídky. Jednotlivé záměry byly také posuzovány Městským atelierem prostorového plánování a architektury (MAPPA).

Jako první byla vyhodnocena nabídka společnosti Linkcity Czech republic, a.s.
Společnost představila návrh koupit pozemek za účelem výstavby hotelu. Projekt získal 11,7 bodů.

Hodnocení:

Vizualizace:

Na druhém místě pak společně skončila žádost společnosti PH Rozvojová, a.s. a PROMET GROUP, a.s..

Společnost PH Rozvojová, a.s. představila záměr bytového domu s komerčním parterem navazující na štítovou stěnu bývalého ředitelství Vítkovických kamenouhelných dolů na Smetanově náměstí. Projekt získal 10,1 bodů.

Hodnocení:

Vizualizace:

Společnost PROMET GROUP, a.s. představila záměr bytového domu také s komerčním parterem. Avšak solitérně stojící stavby. Projekt získal 2 body.

Vizualizace:

Na základě výsledků rada města svým usnesením č. 04958/RM1822/72 ze dne 6.10.2020 rozhodla zahájit jednání o prodeji nemovitých věcí, týkajících se nabídky „Proluka Smetanovo náměstí“ jako první v pořadí se společností Linkcity Czech Republic, a.s. Společnost Linkcity, a.s. po komunikaci s městem navýšila svou cenovou nabídku na 9,2 mil. Kč.

Jednání byla přerušena na konci listopadu 2020 poté, kdy společnost městu oznámila, že koncept kupní smlouvy požadovaný městem neodpovídá filosofii a představám společnosti a že bude akceptovat, pokud město zahájí jednání s účastníkem dalším v pořadí.

Zastupitelstvo v roce 2021

Po odstoupení společnosti Linkcity, a.s. rada města začala jednat v pořadí s dalšími umístěnými zájemci. Tedy společností PH Rozvojová, a.s. a společností PROMET GROUP, a.s. Ve vzájemných konzultacích, po zveřejnění výsledků se běžně dojednávají jednotlivé podmínky smlouvy. Jedná se o úpravě cenové nabídky nebo jsou zodpovězeny nejasnosti v projektu a vysvětlení jejich řešení.

Zatímco společnost PH Rozvojová, a.s. v tomto období svůj návrh věcně neupravovala (dodala jen novou situaci do podkladu zaslaném městem). Společnost PROMET GROUP, a.s. stihla v této vzájemné komunikaci s městem připravit prakticky jiný projekt, než původně prezentovala. Projekt se navíc začal velmi (i v mnoha detailech) podobat společnosti PH Rozvojová, a.s.

Je velmi nestandartní, aby se během dolaďování detailů smluv a ceny za koupi pozemků předložený záměr lišil od toho, který byl poslán do prvotní nabídky pro koupi pozemku a podle kterých se určovalo pořadí jednotlivých zájemců.

MAPPA provedla následně aktualizaci zhodnocení doplněného záměru společností z ledna 2021.

PH Rozvojová, a.s. Záměr získal 11,4 bodů

PROMET GROUP, a.s. Záměr získal 7,7, bodů

Podívejme se pozorněji, jak se aktualizovaný návrh společnosti PROMET GROUPS, a.s. liší od toho původního. V prvotním návrhu byla mezi navrhovaným domem a objektem na Smetanově náměstí navržena obslužná komunikace s vjezdem do garáží bez komerčního parteru k Smetanovu náměstí. V návrhu z ledna roku 2021 již vidíme komerční parter až ke štítové stěně objektu na Smetanově náměstí (parter, který se objevil již k 31.7. 2020 v návrhu PH ROZVOJOVÁ, a.s.). Původní, graficky velmi špatně čitelný návrh, má balkony, a šest nadzemních podlaží. Návrh z ledna 2021 obsahuje nově od Pivovarské ulice zapuštěné lodžie, objektu přibylo patro a celkově jich má sedm. Proporce objetu je rozdílná.

Přes tyto všechny skutečnosti rada města upřednostnila nabídku společnosti PROMET GROUP, a.s. Mezi důvody, které jsou uvedeny v důvodové zprávě, byly uvedeny například tyto skutečnosti (komentář redakce k bodům je zvýrazněn kurzívou):

Zamýšlený budoucí způsob využití pozemků ze strany obou zájemců dle jejich nabídek je srovnatelný, a to také pokud jde o účel budoucí stavby (bytový dům). Tomu odpovídá také odborné zhodnocení obou záměrů po jejich doplnění, kdy MAPPA vyhodnotila jejich architektonická řešení na srovnatelné úrovni.

Toto tvrzení však není pravdivé, jelikož záměr společnosti PH Rozvojová, a.s. získal v hodnocení 11,4 bodů a záměr společnosti PROMET GROUP, a.s. získal 7,7 bodů. Je zde více jak čtvrtinový rozdíl.

Cenové nabídky se mírně liší ve prospěch společnosti PROMET GROUP a.s.

PH Rozvojová, a.s. po konzultacích nabídla 9 150 000 Kč. Společnost PROMET GROUP, a.s. 9 200 001 Kč. Rozdíl činí 50 001 Kč.

Společnost PROMET GROUP a.s. již působí v této lokalitě, připravuje ve stejném čase k realizaci záměr výstavby/rekonstrukce svého objektu v blízkosti prodávaných pozemků a deklarovala zájem oba investiční záměry koordinovat z hlediska efektivnosti organizace výstavby i budoucího využití.

Fakt vlastnictví okolních nemovitostí nebyl například zohledněn, když se jako první umístil záměr hotelu společnosti Linkcity Czech Republic a.s.. Je velmi zajímavé, že v určitých fázích jednání a s určitými společnostmi jsou zohledňovány jiná kritéria.

Záměr prodat pozemky společnosti PROMET GROUP, a.s. s byl schválen radou města dne 11.5. 2021. Záměr prodat pozemky byl dále projednáván na zastupitelstvu města Ostravy dne 19.5. 2021. Tedy rok od schválení záměru prodat pozemky.
Zde byl mimo jiné vznesen dotaz opozičního politika, proč vypadá projekt jinak, než záměr doručený k 31.7. 2020.

Dotaz:

Na dotaz také odpověděla náměstkyně primátora pro investice Mgr. Zuzana Bajgarová (ANO2011).

Celý zápis z jednání zastupitelstva si můžete přečíst ZDE (od strany 24).

Náměstkyně nemá za to, že by došlo u společnosti PROMET GROUP, a.s. ke změně návrhu. Ale zmiňuje dílčí změny u společnosti PH Rozvojová, a.s. (který ale nestal u objektu, ale v doplnění situace) Náměstkyně také tvrdí, že společnost PH Rozvojová, a.s. dodala jen jakési vizualizace. Pro upřesnění, společnost PH Rozvojová dodala úvodní soubor s prezentací projektu o 23 stránkách. Společnost PROMET GROUP, a.s. o jedenácti stránkách… Materiály byly navíc veřejně dostupné na stránkách města.

Podívejme se ještě jednou, co tedy vlastně znamená, „že nedošlo ke změně návrhu“…

Změna definice pozemku během příprav návrhů

Město nedodalo ani úplné podklady, podle který měly projekty vznikat. Například během přípravných prací změnilo definici parcely z proluky (jiné odstupové vzdálenosti než u běžné parcely). Aktualizované posudky MAPPA také uvádějí poznámku, že některé nešly hodnotit, jelikož ani neví, jaké podklady měli investoři.

Změna definice pozemků je zmíněna i b důvodové zprávě:

V průběhu jednání o smlouvě byla společností PROMET GROUP a.s. vyjádřena pochybnost o správném nastavení regulačních podmínek města co do smyslu definice plochy určené k zástavbě jako proluky. Problematika proluky byla následně prověřena jak z hlediska výkladu stavebního zákona a jiných právních předpisů, tak z hlediska vyhlášeného záměru prodeje.

Na základě posouzení odboru území plánování a stavebního řádu MMO lze konstatovat, že záměr byl vyhlášen formálně správně a stavba pozemcích dle definovaných podmínek je možná, neboť záměr nedefinoval plochu jako proluku podle vyhlášek navazujících na stavební zákon, ale v obecném pojetí, užívaném pro potřeby územního plánování a urbanismu. Jedná se zde o urbanistický pojem, kdy „proluka“ vznikla vybouráním částí zástavby v souvislém zastavění. Záměr definoval plochu jako nároží a dále dle podmínek ÚP Ostrava a za dodržení stavebního zákona a souvisejících vyhlášek a dále definoval závazné parametry, které jsou zcela v souladu se zákonnými limity a možnostmi. 

Zároveň však bylo zjištěno, že předložené návrhy projektů PROMET GROUP a.s. a PH Rozvojová, a.s. mohou mít, s ohledem na nastíněné vnitřní dispozice, problém se splněním zákonných norem především z hlediska odstupových vzdáleností staveb pro bydlení.

Na základě této skutečnosti byla situace diskutována se zástupci obou společností a obé společnosti potvrdily, že dílčí úpravou projektů, která nemá dopad na jimi předložené nabídky a dodržení vyhlášených regulačních podmínek a záměru prodeje, mohou pravděpodobně dosáhnout takové úpravy, aby projekt byl bez dalšího realizovatelný.

Mimochodem. Samotná důvodová zpráva obsahuje tolikrát formulace a tvrzení, že se jedná o standartní postup prodeje, až to dává vnuknout pochybnostem. Bude velmi zajímavé sledovat postup prodeje dalších městských pozemků, které město Ostrava v lokalitě Smetanova náměstí připravuje.

zdroj: ostrava.cz

Související články

• 18.11.2024: Zásilkové boxy – opět
• 08.11.2024: Proluka Masarykovo náměstí
• 14.10.2024: Zásilkové boxy na ul. Milíčova
• 02.10.2024: Karolinu „obohatil“ zásilkový box
• 12.02.2024: Bytový dům Vojanova
• 11.01.2024: WC Komenského sady