Breda – soutěžní dialog

Martin [msstavby.cz] | 13.11.2023 | OPAVA | #breda | Žádné komentáře

V tomto článku najdete vybrané kapitoly ze zadání soutěžního dialogu pro Rekonstrukci a revitalizaci obchodního domu Breda.

Zadání soutěžního dialogu

Primárním cílem soutěžního dialogu je budovu bývalého Obchodního domu Breda oživit, naplnit ji novým životem, umístit ji do současnosti a zajistit dlouhodobý a kvalitní provoz do budoucna. Není cílem, aby revitalizace Bredy vytvořila na pozemku o rozloze cca. 10 000 m2 nový monofunkční celek, ale naopak aby poskytla prostor pro různé formy využití, které se navzájem budou doplňovat, ovlivňovat a rozvíjet.
Revitalizací má vzniknout místo, které se stane oblíbeným jak mezi místními, tak i návštěvníky. Celý proces je veden s cílem nejen rekonstruovat dům, ale i nově definovat jeho roli v kontextu města tak, aby se stal opět jeho živou součástí.

Funkční využití
Ze strany zadavatele má jít o kombinaci komerčního a nekomerčního využití. Komerční část objektu by měla být využívána například pro kanceláře, sdílené prostory, vzdělávací či jiné dnes ve městech oblíbené funkce, převážně ve vyšších patrech. Součástí konceptu mají být i obchodní prostory, které ovšem mají cílit na jiné potenciální nájemce a mít jinou náplň, než je náplň sousedního obchodního centra, které bude s objektem propojeno. Dále zvažujeme věnovat část prostor celoroční tržnici či soudobým gastro konceptům, které ve městě chybí. Mezi nekomerční využití by mohlo patřit například umístění galerie nebo komunitního centra. Ovšem tyto plochy je také nutné začlenit do celkové ekonomiky domu, aby objekt fungoval jako celek a nevytvářel záporná čísla ve svém provozu.

Stavební úpravy
K stavebním úpravám, které je v rámci soutěžního zadání potřeba řešit, patří obnova střechy, rekonstrukce interiéru a řešení propojení s OC Breda&Weinstein. V současné době město ve spolupráci s NPÚ zajištuje dílčí opravu fasády a výměnu oken za dřevěné repliky. Výměna oken bude dokončená v létě 2024.

Veřejný prostor
Důležitou součástí zadání bude najít urbanistické řešení pro předprostor budovy. Část veřejného prostoru je v rukou soukromého majitele, který je přizván jako expert komise. Cílem je vytvořit důstojný předprostor Bauerovy stavby

Fázování rekonstrukce
Budoucí program objektu je otevřen a bude projednán v rámci soutěžního dialogu. Zájem města je především to, aby se Breda stala ekonomicky soběstačným objektem, který v dlouhodobé perspektivě kromě investičních nákladů nebude zatěžovat rozpočet města a bude v kladných číslech. S ohledem na velkou neznámou, kterou je způsob budoucího provozování objektu tj. pokud město bude pronajímat objekt jako celek jednomu subjektu nebo město bude pronajímat jednotlivé prostory, je nutné při zpracování návrhu počítat i s eventuálním fázování samostatné rekonstrukce.

Fázování rekonstrukce může nastat jak ve vztahu k budoucím provozovatelům, tak i ve vztahu k finanční náročnosti rekonstrukce a rozpočtu města. Zároveň nelze na objekt pohlížet jako na stavbu, která může čekat několik dalších let na záchranu se zamčenou branou. Je nutné hledat společnou cestu s městem a lokálními partnery hledat řešení a postupy, které umožní „okamžité“ zapojení Bredy do života a tkáně města, a to s přihlédnutím ke špatnému stavu objektu i našemu rigidnímu stavebnímu řádu. V tomto duchu očekáváme kreativní řešení, na kterém se budou podílet různé kreativní profese, které ve spolupráci s architektonickým týmem přinesou nový pohled na rekonstrukci vzácného objektu. Pokud se architekti rozhodnou v rámci soutěžního dialogu jít cestou klasické přípravy rekonstrukce, doporučujeme se zamyslet nad komunikací směrem ven a s obyvateli města, aby nedošlo k odcizení objektu a zklamání velkých očekávaní, která jsou spojena s nákupem a revitalizaci Bredy.

Ať půjdou úvahy architektů a zpracovatelských týmů jednou nebo druhou cestou, doporučujeme také v rámci soutěžního dialogu podrobit se kritice eventuálního fázovaní výstavby, ať už důvodu samotného konceptu nebo z důvodu finanční zátěže rozpočtu města.

Ekonomická udržitelnost
Jednou z hlavních premis projektu a celkové investice je, že město investuje veřejné prostředky do nákupu a rekonstrukce objektu a budoucí uživatelé budou městu platit nájem, z kterého město vytvoří udržitelný projekt. Počítá se s nižším ziskem, ale s dlouhodobě udržitelným provozem. Aby se docílilo udržitelného provozu, je nutné sledovat hlavní dva cíle. Prvním cílem jsou dlouhodobé příjmy města z nájmu a provozu Bredy. Tím druhým je vytvoření fondu na opravy a také na provoz náročného luxusního objektu, kterým Breda bezesporu je.

Nájemné – dlouhodobý příjem
I přesto, že zisk není hlavním motivem při nákupu a rekonstrukci Bredy, ale především zacelení jizvy v centru města a zajištění veřejné funkce v objektu, který je pýchou Opavy, je nutné budoucí provoz a příjmy z nájmu držet v kladných číslech. Je nutné pracovat s čísly a příjmy tak, aby byly reálné ve vztahu k lokálním nájmům a hlavně zajistit příjmy v dlouhodobém časovém horizontu. Primárním zájmem není maximalizace zisku, ale vytvoření chytrého ekonomického modelu, který bude maximálně soběstačný a nezávislý na rozpočtu města. Návratnost investice do Bredy, do jejího nákupu, projektu a rekonstrukce je z pohledu odpovědného hospodáře možné rozložit v delším časovém úseku, než by to byl případ se soukromými prostředky.

Na druhé straně, Breda se nemusí stát díky vlastnictví města objektem financovaným výhradně ze soukromých zdrojů, ale její provoz se má přiblížit reáliím realitního trhu. Ve městě, kde je hladina nájemného v centrální časti města pro bytové jednotky 185,- Kč/m2/měsíc, pro nebytové prostory v přízemí 145,- Kč/m2/měsíc a pro kancelářské prostory 125,- Kč/m2/měsíc, je nutné opatrným způsobem zacházet s čísly tak, aby se město nedostalo do situace, kdy bude mít krásný rekonstruovaný objekt, který ovšem nebude mít komu pronajmout, z důvodu vysokému nájemného. Na druhé straně je třeba dávat pozor na to, aby město nesjednávalo výhodu budoucím nájemcům s přehnaně nízkým nájemným.

Fond oprav
Krom nájemného je nutné nastavit částku úhrad do fondu oprav. Veškeré budoucí opravy budou hrazeny z příjmu samotné Bredy. Počítáme se založením nadbytečného fondu oprav objektu, do kterého bude střádána částka z pronajaté plochy. Z ušetřených prostředků budou kryta údržba a opravy luxusního objektu po desítky, snad i stovky let.

Uvedené nájemné a fond oprav jsou důležitým tématem soutěžního dialogu a jsou klíčem pro vytvoření návrhu, který bude schopen reagovat na tyto klíčové požadavky města. Ve stejnou dobu je soutěžní dialog využíván také jako platforma pro oslovení budoucích zájemců o provoz objektu
a deklarování pozice města ve vztahu k budoucím provozovatelům Bredy. Jak již bylo zmíněno, jestliže objekt bude pronajat jako celek jednomu subjektu nebo se budou pronajímat jednotlivé provozy, není v tuto chvíli rozhodnuto. Je nutné, aby se provozní a architektonické řešení otevíralo oběma možnostem. Není ovšem vyloučeno, že některé z multioborových týmů mohou přinést silné názory na tuto klíčovou otázku ohledně budoucího provozu, ke kterým je vyhlašovatel soutěžního dialogu otevřený.

Nezávislá část poroty

Gabu Heindl – předsedkyně poroty
Gabu Heindl je profesorkou a vedoucí katedry Architektura Města Ekonomika | Stavební ekonomika a rozvoj projektů na univerzitě v Kasselu. Gabu je autorkou knihy Stadtkonflikte (Mandelbaum 2020) o radikální demokracii v architektuře a urbanismu a Gerechte Stadt Muss Sein (AK Vídeň 2022) o současném stavu a budoucí orientaci spravedlivého urbanismu. Se svou vídeňskou kanceláří GABU Heindl Architektur se jako nezávislá architektka a urbanistka zabývá veřejným prostorem, rekonstrukcí veřejných budov, projekty kolektivního bydlení a městskou spravedlností.

Jan de Vylder
Vlámský architekt působící v Gentu a Bruselu. Realizoval řadu děl v Belgii i v zahraničí a vystavoval v mnoha galeriích. Je profesorem na ETH v Curychu, pod heslem Re-Practice and Prac-Teach spojuje dohromady praxi s výukou. Na Bienále architektury byl oceněn Stříbrným lvem za projekt pavilonu Psychiatrické kliniky Caritas v Melle (2017). Architekti revitalizovali kliniku podle experimentální
myšlenky vyvinuté ve spolupráci s různými skupinami uživatelů. Výsledkem je surrealistické propojení starého a nového.

Jana Zdráhalová
Vystudovala architekturu na Fakultě architektury ČVUT v Praze, kde nyní vyučuje urbanismus. Mezi její zájmy patří vztah mezi charakteristikami prostředí a způsobem, jakým se lidé pohybují a využívají prostor. Ve své vědecké práci se věnuje mimo jiné péči o urbanistickou hodnotu.

Jindřich Vybíral
Opavský rodák, historik umění a rektor Vysoké školy uměleckoprůmyslové v Praze. Jindřich Vybíral se ve své vědecké práci věnuje především dějinám architektury a architektům 18. až 20. století. Zabývá se zámeckou, měšťanskou, industriální i funerální architekturou. Monograficky zpracoval mimo jiné dílo slezského architekta Leopolda Bauera a zmapoval stavby moravských architektů ze školy Otty Wagnera na Moravě a ve Slezsku.

Boris Redčenkov
Absolvent Fakulty architektury ČVUT v Praze. Spolu s Prokopem Tomáškem založili vlastní kancelář Atelier 69 – architekti, jejíž tým později doplnil Jaroslav Wertig. Mezi realizace A69 patří Sanatorium dr. Petáka ve Františkových Lázních, rekonstrukce pěší zóny v Chebu nebo obytný komplex Central Park v Praze. Vyučuje na Architectural Institute in Prague (ARCHIP) a vede ateliér na Fakultě architektury ČVUT v Praze.

Adam Gebrian – náhradník
Architekt a propagátor architektury, absolvoval studium na Fakultě umění a architektury TU v Liberci, studoval také v Los Angeles a pracoval v Londýně či Paříži. V roce 2015 získal ocenění Architekt roku. Věnuje se zejména teoretické, kritické a mediální aktivitě. Podílel se na vzniku Centra architektury a městského plánování (CAMP). Všeobecné povědomí o architektuře šíří skrz vlastní pořady na Radiu Wave a na internetové televizi MALL.tv.

Martin Strakoš – náhradník
Historik architektury a památkář. Je odborným pracovníkem Národního památkového ústavu, územního odborného pracoviště v Ostravě, kde se zabývá architekturou 19. a 20. století a otázkami novostaveb v historickém prostředí. Je autorem autor esejí s názvem Ostravský chodec a pořádá komentované procházky Ostravou.

Závislá část poroty

Tomáš Navrátil
primátor statutárního města Opava

Michal Štěpánek
radní statutárního města Opava

Vladimír Schreier
náměstek primátora statutárního města Opava

Petr Stanjura
vedoucí oddělení hlavního architekta Magistrátu města Opavy

Kurt Gebauer – náhradník
výtvarník
Spolek na záchranu obchodního domu Breda

Jana Foltysová – náhradnice
vedoucí odboru kanceláře primátora statutárního města Opava

Přizvaní odborníci

Lucie Častulíková
vedoucí oddělení památkové péče Magistrátu města Opavy

Marek Zygula
správce objektu Breda + OC Breda & Weinstein

Pavel Koch
ekonomický expert, developer

Zlata Holušová
Ředitelka festivalu Colours of Ostrava

Alois Hadamczik
společnost OV Rezidence s.r.o., majitel pozemku 182/13

zdroj: zakazky.opava-city.cz